Lakás vagy házbérlés Németországban

2013. október 19. 16:07 - Vámos Sándor

A bérleti díjak Németországban hatalmas szórást mutatnak a bérlemény állapota és helye szerint.

Jellemzően itt is a városi árak a vidékiek sokszorosát is elérhetik, a nyugati árak magasabbak, mint az egykori NDK területén, a déli árak is magasabbak, mint bárhol máshol, és a jó elhelyezkedésű (alacsony munkanélküliséggel bíró környéken található) bérlemények is sokkal drágábbak.

A lenti képen ezeknek a területeknek az összevetése látható, a négyzetméter árak egy átlagos állapotú, átlagos elhelyezkedésű bérleményre vonatkoznak.

Az átlagos környezet definíció szerint: tipikus lakókörnyezetben, kiegyensúlyozott társadalmi struktúra.
Átlagos állapot: üres (nem bútorozott) ház vagy lakás, hőszigetelt falak, laminált padló és a vezetékek a falon belül elvezetve.

forrás: Finanztest Spezialheft "Immobilien" / Bild.de

A fenti ábrából kiderül, hogy Magdeburgban egy közepes állapotú 100 m²-es lakás nagyjából és havonta 480 euróba kerül, míg ugyanezért a lakásért Münchenben 1200 euró körüli összeget kell fizetni.

A cikkben 100 város vagy környék árait vetették össze.

A lakás / ház állapota és elhelyezkedése az adott városon belül is komoly árkülönbségeket eredményezhet. Regensburgban például egy bérlemény ára 13,50 és 6,60 között változhat, míg az átlagos érték 8,80.

A bútorozott állapot, beépített konyha jellemzően emeli a bérlemény értékét.

A fenti árak természetesen csak a bérleményre, az un. Kaltmiete-re („hideg bérlet”) vonatkoznak. Ehhez az összeghez az alábbi tényezők („Nebenkosten”) csapódnak hozzá, hogy a teljes bérlési összegig, az un. Warmmiete-ig („meleg bérlet”) eljussunk:

szemétszállítás (Müllabfuhr)
hideg és melegvíz (Wasser (warm und kalt))
földgáz (Erdgas)
szennyvíz (Abwasser)
fűtés (Heizung)
lépcsőház világítás (Flurbeleuchtung)
tűzkár (meg egyéb) biztosítás (Feuerversicherung - Versicherungen)
kábel TV (Kabelanschluss)

Néha, a fenti költségek némelyikét már tartalmazza a „Kaltmiete”, így a bérleti szerződést ("Mietvertrag") már ezért is érdemes nagyon alaposan átrágni.

Az áram és telefondíjat a bérlőnek közvetlenül a szolgáltató felé kell fizetnie, így ezek nem részei a bérleti díjnak. A fűtésre jellemzően a bérbeadó felé havonta előleget kell fizetni, és egyszer, a fűtési szezon után az elszámolások alapján kell még különbözetet elszámolni ("böse Überraschung").

Kaució és provízió

Németországban az ügyvédek és a lakásügynökök („Makler”) (meg a GEZ) alkotják a legkomolyabb maffiákat ( :privát vélemény). Lakást mákler nélkül szinte lehetetlen találni. A mákler-díj ("Provision") törvényileg 2 havi bérleti díjban van maximálva (plusz ÁFA), ezért szinte minden esetben a havi díj 2,38-szorosáért tartják a tenyerüket.

Update: Szerencsére ez a dolog törvényileg módosult, a továbbiakban ezt a díjat a bérbeadónak kell állnia, bővebben erről itt olvashat.

A kauciót ("Kaution") a bérlemény a kiköltözéskor feltárt károk fedezetére előlegként kell a bérbeadónak fizetni. Ez maximum 3 havi „Kaltmiete” összege lehet, jellemzően 2 havi díjban ki lehet egyezni. Ezt az összeget elméletileg kiköltözéskor a bérbeadó visszafizeti, de a teljes visszafizetésről csak a legritkább esetben hallottam, szinte minden esetben felmerül valami kifogás, ami miatt ezt az összeget részben vagy egészben visszatartják.

Jobb helyen a letett kaucióra kamatot is számolnak, és a kamatoztatott kaucióból vonják le a visszatartott összeget - nekem eddig csak rosszabb helyekhez volt "szerencsém".

Bérleti szerződés

A fenti költségeken kívül a szerződésben kerülnek rögzítésre a bérleti feltételek. Ez nagyrészt egy standard szöveg, leggyakrabban egy a papírboltokban is beszerezhető formanyomtatvány.
Ebben különösen oda kell figyelni az alábbi kitételekre:

Annak ellenére, hogy a máklert mi fizetjük, a szerződés a bérbeadó "szájíze" szerint készült
Átadáskori és átvételkori állapot: például frissen kifestve vesszük át a bérleményt, de frissen, jellemzően fehérre kifestve kell átadni.
Az átvételkori károkat, problémákat ebben (írásban!) rögzíteni kell, például: a fürdőszobában repedt a fal, az előszobában nem működik a villany, a bejárati ajtóhoz 2 kulcs van.
..

Mennyibe is kerül egy albérlet

Példaként „béreljünk” Nürnbergben egy 80 m²-es lakást:

Kaltmiete: 600 euró
Nebenkosten: 250 euró
Warmmiete: 850 euró
Provision: 1428 euró (600 * 2,38)
Kaution: 1200 euró (2 havi bérlet)

Így beköltözéskor 3478 eurót (1. havi díj +kaució +provízió), majd minden hónapban 850 eurót kell fizetni, és évente egyszer (jellemzően májusban) a fűtési különbözetet. Ha szerencsénk van, kiköltözéskor az 1200 eurót vagy annak egy részét viszont láthatjuk.

update: Ez most így módosul: